Uno de los instrumentos menos conocidos para proteger tu patrimonio es la figura fiduciaria. Trasladada al ramo de las buenas raíces, es una garantía que puede protegerte de altibajos del mercado e incluso de embargos.
En este artículo vamos a contarte cómo funcionan los fideicomisos de la propiedad inmobiliaria.
La fiduciaria ante la dinámica del mercado inmobiliario en México
Tras la pausa económica que supuso la crisis pandémica del Covid-19, el sector inmobiliario en México se recupera con asombrosa rapidez: se estima que al final del 2022 su actividad constituirá entre el 7% y el 8% del PIB.
En ese contexto, los fideicomisos se han convertido en una plataforma ideal para reactivar la inversión en desarrollos a lo largo de todo el país.
El Fideicomiso para Proyectos Inmobiliarios es un contrato que establece que sus partes unen sus esfuerzos profesionales en un desarrollo inmobiliario. Su ventaja es que asegura la justa repartición de obligación y derechos, además de las ganancias.
La mayoría de los fideicomisos relacionados con las bienes raíces se reúnen en los llamados Fibras (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), sus miembros cotizan en la BMV (Bolsa Mexicana de Valores). Existen 12 en 2022.
Entre los beneficios que esta figura ofrece para los desarrolladores e inversores inmobiliarios se encuentran que establece reglas de asociación muy claras y asegura el derecho de todos los socios, mayoritarios y minoritarios, con el valor de un Buen Gobierno Corporativo.
¿Qué es una fiduciaria en México?
Se trata de una institución o particular que recibe para su administración una serie de bienes (activos, propiedades o licencias, entre otros) con beneficios para su titular o las personas o terceros que se designen.
Por ejemplo: supongamos que tienes un terreno y que deseas convertirlo en uno de los desarrollos inmobiliarios en Monterrey. Sin embargo, careces de los recursos para hacerlo.
Tienes una primera opción, que es la de buscar inversionistas, con los riesgos que eso implica. O bien, puedes ceder la propiedad a una fiduciaria que los administre en tu lugar. El fideicomiso se encargará de encontrar los inversionistas, realizar el seguimiento de la construcción y de su venta, y de garantizar el reparto de beneficios.
Actores que intervienen en un fideicomiso
En cualquier tipo de fideicomiso encontramos tres figuras: el Fideicomitente, el Fiduciario y el Fideicomisario, con diferentes funciones y servicios.
Fideicomitente: es la persona que crea el fideicomiso. Es decir, pone un patrimonio en manos de otra persona o institución de confianza para que lo administre.
Fiduciario: es la institución encargada de administrar los bienes (la propiedad y los beneficios que de ella devengan) entregados por el fideicomitente. Su objetivo es generar ganancias para un tercero (que puede ser el fideicomitente o las personas que se establezca).
¿Quién puede ser fiduciario en México? Puede tratarse de una persona física o moral e idealmente de una institución financiera.
Fideicomisario: es la persona, física o moral, con la capacidad legal de recibir los beneficios, económicos o materiales, de la administración del fideicomiso.
Tipos de fideicomisos
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Si estás interesado en invertir en desarrollos inmobiliarios en Querétaro, existen diferentes tipos de fiduciarias que pueden ser atractivas opciones para hacerlo.
¿Qué es una entidad fiduciaria? Una receptora de los bienes de un fideicomitente que puede realizar algunas de las siguientes funciones especializadas.
De administración
Es un consejo de administración fiduciaria que recibe fondos monetarios y los hace rendir dividendos, mediante inversiones (por ejemplo, en desarrollos inmobiliarios) o en depósitos con intereses para beneficio de un heredero o del mismo fideicomitente.
De inversión
Es una fiduciaria que mantiene los activos de un tercero en resguardo y realiza operaciones en su nombre para hacer crecer este patrimonio. Por ejemplo, a través de una inversión en bienes raíces amiga o mediante diferentes productos.
De garantía
Es un fideicomiso que recibe la propiedad para ofrecer como depósito de garantía para obtener financiamiento o inversores. Por ejemplo, a través de esta figura los inmuebles que se construyen quedan en prenda de la responsabilidad del crédito para construirlos.
Amplitud del mercado de fideicomisos 2018 – 2019
Como hemos mencionado, el mercado de los fideicomisos de bienes raíces han constituido los Fibras, soluciones de fondos de inversión que permiten la participación en proyectos inmobiliarios. Han sido determinantes en la reactivación del sector y sus territorios.
Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) te permiten invertir en más de 1,600 propiedades (desde naves industriales y locales comerciales hasta habitaciones de hotel). Su Área Bruta Rentable (ABR) rebasa los 21 millones de metros cuadrados.
Los Fibras públicas reunían hasta marzo 2019 unos activos totales por 491,945 millones de pesos.
Ventajas que ofrece la fiduciaria para la administración de bienes
- Evitan embargos y enajenaciones. Como la propiedad es cedida, no forma parte del patrimonio del fideicomitente ni de la fiduciaria, no puede ser sometida a litigios ni reclamos de acreedores.
- El fideicomiso puede estar sometido a cualquier fin, siempre que sea legal y se establezca por contrato.
- El fiduciario es un ente administrador imparcial que garantiza la legalidad y reparto justo de los beneficios entre las partes.
- Los fideicomisos arrojan beneficios tributarios y gravan en menor porcentaje que una propiedad a nombre de una persona física o moral.
- Los Fibras garantizan el mejor rendimiento en el mercado, sea en términos de beneficios o en concepto de venta o alquiler.
La fiduciaria y la inversión inmobiliaria en México
Los fideicomisos y fiduciarios son una valiosa herramienta para participar de manera ventajosa en proyectos inmobiliarios. Son una alternativa rentable para vender, alquilar o invertir en todo tipo de propiedades.
Con este fin te recomendamos que te acerques a instituciones y agencias expertas que trabajen con fiduciarios para cuidar de tu dinero.
Por ejemplo, Casa Aguilar es una empresa que permite el uso de fideicomisos para que extranjeros en los Estados Unidos adquieran propiedades en sus desarrollos. GoJom te permite encontrar desarrollos en México, Colombia y Perú. La Haus, por su parte, puede guiarte para encontrar el financiamiento que más te conviene. Entono México se especializa en espacios de uso múltiple, toda una nueva tendencia habitacional.
